Opción de Compra-Venta de Inmueble

ARTÍCULO 1049.- La venta es perfecta entre las partes desde que convienen en cosa y precio.

ARTÍCULO 1050.- La venta de cosas indeterminadas de cierta especie, no trasmite la propiedad de la cosa, sino cuando ésta se determine.

ARTÍCULO 1051.- La venta de cosas fungibles que se haga, no por junta, sino por peso, cuenta o medida, aunque existe desde su celebración como contrato productor de obligaciones, no trasmite la propiedad hasta que se cuenten, pesen o midan dichas cosas.

ARTÍCULO 1052.- Se presume que la venta sujeta a prueba se hace bajo condición suspensiva.

ARTÍCULO 1053.- Si la promesa de vender una cosa mediante un precio determinado o determinable ha sido aceptada, da derecho a las partes para exigir que la venta se lleve a efecto.

ARTÍCULO 1054.- Tanto en el caso de promesa de venta como en el de promesa recíproca de compra-venta, la propiedad se trasmite desde el día de la venta y no desde el día de la promesa.

ARTÍCULO 1055.- La promesa de venta y la recíproca de compra-venta cuyo cumplimiento no se hubiere demandado dentro de un mes contado desde que es exigible, caduca por el mismo hecho.

ARTÍCULO 1056.- El precio de la venta debe ser determinado por las partes, o por lo menos deben fijar éstas un medio por el cual pueda ser determinado más tarde.

ARTÍCULO 1057.- En caso de que las partes hayan convenido que el precio se fije por uno o más terceros, y éstos se negaren a cumplir el encargo o no lo pudieren verificar, o no se convinieren, la venta se tendrá por no hecha.

ARTÍCULO 1058.- Las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas, se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio y como ratificación del contrato, sin que pueda ninguna de las partes retractarse perdiendo las arras, salvo que así esté expresamente estipulado.

ARTÍCULO 1059.- La venta de cosas futuras se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que el comprador tome a su cargo el riesgo de que no llegaren a existir.

ARTÍCULO 1060.- Si al tiempo de la celebración del contrato no existe la cosa vendida como existente, será absolutamente nula la venta; pero si existe una parte de ella, el comprador puede apartarse del contrato o mantenerlo respecto de dicha parte, con disminución proporcional del precio.

ARTÍCULO 1061.- La venta de cosa ajena es absolutamente nula; pero el comprador que ignora el vicio del contrato, tiene derecho a los daños y perjuicios aun contra el vendedor de buena fe.

ARTÍCULO 1062.- Esta nulidad puede ser opuesta como excepción por el vendedor, cuando sea demandado para la entrega de la cosa o para el otorgamiento de la escritura pública; y por el comprador, como acción o excepción en cualquier tiempo, salvo lo dicho en los dos artículos siguientes.

ARTÍCULO 1063.- La nulidad de la venta de cosa ajena queda salvada si el verdadero propietario ratifica la enajenación, o si el vendedor llega a ser ulteriormente propietario de la cosa vendida.

ARTÍCULO 1064.- La venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, como perteneciéndole por entero, es válida en cuanto a la parte del vendedor; mas si el comprador ignoraba el vicio de la venta, podrá rescindirla.

ARTÍCULO 1065.- La nulidad de la venta de cosa ajena no se aplica a cosas muebles, pues respecto de éstas el comprador de buena fe se hace inmediatamente propietario, si entró en posesión real, salvo lo dispuesto en el artículo 481.

ARTÍCULO 1066.- En la venta y en la promesa obligatoria de venta, si el dueño de la cosa se negare a llevar adelante el contrato, o no quisiere llenar las formalidades legales, tendrá derecho el acreedor para que el Juez, en nombre del renuente, formalice el convenio, otorgue la escritura y le haga entrega de la cosa.

ARTÍCULO 1067.- A falta de estipulación, los gastos de escritura y demás accesorios corresponderán por mitad al comprador y al vendedor.

ARTÍCULO 1068.- No pueden comprar directamente, ni por interpuesta persona:

1º.- Los empleados públicos, corredores, peritos, los tutores, curadores y demás personas que administran bienes ajenos, las cosas en cuya venta intervengan como tales empleados, corredores, etc.

2º.- Los abogados y procuradores, las que se rematen del ejecutado a quien defendieren.

3º.- Los Jueces ante quienes penda o deba pender el pleito, lo mismo que los empleados del Juzgado, y los abogados o procuradores que intervengan en el litigio, los derechos o cosas corporales litigiosas.

La prohibición de este artículo comprende no sólo a las personas dichas, sino también a sus consortes, ascendientes, descendientes y hermanos consanguíneos o afines.

ARTÍCULO 1069.- La nulidad de la compra-venta celebrada en contravención de lo establecido en el artículo anterior, es relativa y no puede ser aducida ni alegada por la persona a quien comprende la prohibición.

ARTÍCULO 1070.- El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida en el lugar en que ésta se encontraba al tiempo del contrato.

ARTÍCULO 1071.- Si el vendedor no entrega la cosa en el tiempo convenido, el comprador podrá a su elección pedir, o la resolución de la venta o que se le ponga en posesión de la cosa.

Si el vendedor no hubiere efectuado la tradición, por caso fortuito o fuerza mayor, no habrá lugar a la resolución.

ARTÍCULO 1072.- El vendedor no es obligado a entregar la cosa mientras el comprador no satisfaga el precio, salvo que para el pago se hubiere estipulado plazo.

Artículo 1073- Tampoco está obligado el vendedor a la entrega, aunque hubiera concedido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insuficiencia patrimonial para cumplir, salvo si el comprador rindiera fianza bastante de pagar en el plazo convenido.

ARTÍCULO 1074.- El vendedor debe entregar junto con la cosa los accesorios de ella, como las llaves de los edificios, los aumentos que haya tenido después de la venta, y los frutos producidos después de la fecha fijada para la entrega.

ARTÍCULO 1075.- En la venta de un inmueble determinado a razón de tanto la medida, si se hubiere indicado en el contrato el precio total, toda diferencia da lugar a una disminución o aumento proporcional al precio.

ARTÍCULO 1076.- Si con indicación de su medida se hubiere vendido un inmueble o un cuerpo de bienes, mediante un precio total, y no a razón de tanto la medida, no habrá lugar a aumento o disminución de precio, sino en caso de que la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de un diez por ciento a lo menos.

ARTÍCULO 1077.- Cuando todas las partes del fundo son de la misma calidad, o cuando siéndolo de diferente, no se ha indicado separadamente su cabida, la diferencia de un décimo de ella, da derecho a la disminución o aumento proporcional del precio.

ARTÍCULO 1078.- Si la venta se hubiere hecho con designación de la cabida y del precio de cada parte, y resultare menos cabida en alguna y más en otra, se hará compensación entre el excedente y el déficit en la cabida, teniendo en cuenta la diferencia de precio.

ARTÍCULO 1079.- Cuando hay lugar a aumento de precio por aumento de medida, el comprador tiene opción o de pagar el suplemento de precio con intereses desde el día en que fue puesto en posesión, o de desistir de la venta.

ARTÍCULO 1080.- El déficit en la cabida, cualquiera que sea, no da otros derechos al comprador que el de exigir la cabida estipulada, o la disminución del precio, en caso de que no pudiere el vendedor completarla, o si el comprador no se lo exigiere.

Sin embargo, podrá demandar la resolución del contrato, si el inmueble hubiere sido comprado para un fin determinado conocido del vendedor, y el déficit lo hiciere impropio para ese fin.

ARTÍCULO 1081.- La acción para pedir aumento o disminución de precio, concedida por los artículos 1075 a 1077, deberá intentarse dentro de un año a contar del día del contrato o del fijado por las partes para verificar la medida, bajo pena de perder tal acción.

ARTÍCULO 1082.- La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario.

ARTÍCULO 1083.- El comprador está obligado a recibir la cosa vendida en el término fijado en el contrato, o en el que fuere de uso local. A falta de término o uso, inmediatamente después de la venta.

ARTÍCULO 1084.- Si el comprador de la cosa mueble deja de recibirla, el vendedor, después de constituirlo en mora, tiene derecho a cobrarle los costos de la conservación y los daños y perjuicios que se le causen con tener en su poder la cosa; y puede, o hacerse autorizar para depositar la cosa vendida en un lugar determinado y perseguir el pago del precio, o demandar la resolución de la venta.

ARTÍCULO 1085.- Si la venta tiene por objeto una cosa mueble no pagada, y el término dentro del cual debe el comprador recibir la cosa está determinado en el contrato, la resolución en provecho del vendedor tiene lugar de pleno derecho sin necesidad de intimación previa, si el comprador no retira la cosa del vendedor en el término convenido.

ARTÍCULO 1086.- El comprador debe, al recibir la cosa, reembolsar al vendedor las expensas que éste haya hecho en la conservación de ella desde el momento de la venta.

ARTÍCULO 1087.- El comprador debe pagar el precio de la cosa comprada, en el lugar y en la época determinados en el contrato. Si no hubiere convenio, debe hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa. Si la venta ha sido a crédito, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador.

Los gastos de la entrega de la cosa son de cargo del vendedor, y los de recibo de cargo del comprador.

ARTÍCULO 1088.- Si el comprador temiere fundadamente ser molestado por reinvindicación de la cosa o por cualquier acción real, puede depositar judicialmente el precio, a menos que el vendedor afiance su restitución.

ARTÍCULO 1089.- El comprador puede rehusar el pago del precio si el vendedor no le entrega la cosa, conforme a lo establecido en el capítulo anterior.

ARTÍCULO 1090.- Si ocurre cuestión sobre si se ha de hacer primero la entrega de la cosa que la del precio, aquélla y éste se depositarán judicialmente.

ARTÍCULO 1091.- El precio de la venta no devenga intereses, sino cuando se han estipulado o es moroso el comprador para el pago. En el primer caso se estará a lo convenido por las partes; en el segundo, corren al tipo legal desde el vencimiento del plazo.

ARTÍCULO 1092.- Las partes pueden por medio de cláusulas especiales, subordinar a condiciones suspensivas o resolutorias y modificar del modo que lo juzguen conveniente, las obligaciones que proceden naturalmente del contrato de venta.

ARTÍCULO 1093.- El comprador bajo condición suspensiva no adquiere con perjuicio de tercero derecho real alguno sobre la cosa objeto de la venta.

ARTÍCULO 1094.- Cuando la convención no ha reglado la duración de la facultad de retroventa, o cuando ha indicado un término mayor de cinco años, el plazo para ejercitarlo queda, de pleno derecho, fijado o reducido a ese término.

Por el solo transcurso del término señalado para ejercitar la retroventa se pierde tal derecho.

ARTÍCULO 1095.- El vendedor retractante debe reembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y del trasporte de la cosa, y las reparaciones necesarias o útiles hechas por el comprador; las primeras en la totalidad de lo gastado con ocasión de ellas, y las segundas en el aumento del valor que hayan dado a la cosa.

ARTÍCULO 1096.- El comprador debe restituir la cosa con los accesorios que dependían de ella al tiempo de la venta, y es responsable de los deterioros debidos a su culpa. No debe dar cuenta alguna por razón de los frutos que la cosa haya producido desde que entró en posesión de ella, así como tampoco el vendedor está obligado al pago de los intereses del precio.

ARTÍCULO 1097.- Si el comprador hubiere impuesto gravámenes en la cosa, está obligado a levantarlos o a indemnizar al vendedor en lo que éste sufriere por motivo de ellos.

ARTÍCULO 1098.- Si el derecho de retro-compra pasare a dos o más personas será necesario el consentimiento de todas ellas para recuperar la cosa, salvo que ofrezcan ejercitar su derecho por el todo. Pero en este caso está autorizado el comprador para retener las partes de los que no quisieren hacer uso de la acción de retro-compra.

ARTÍCULO 1099.- Los efectos de las demás cláusulas que pueden estipularse en una venta, se determinan por los principios que rigen los contratos innominados y las obligaciones condicionales, a falta de un texto especial.